■不動産の権利システム

• 土地所有権と建物所有権、そして建物利用権を分割してシステム化する。

• 一つの方法として土地所有権は分離して、土地ファンド(仮称)として販売する。たとえば一口500万円的な売り方で債券化する。この場合信託銀行などに依頼することになりますがあくまで条件を整理した上で競争原理を働かせて選定します。そして不特定多数に所有権として販売します。

• 技術的には98年９月に施行された「特定目的会社による特定資産の流動化に関する法律(通称、ＳＰＣ法)」による債券化や定期借地権でのつくば方式などの権利区分、さらには地権者法人との組み合わせや公共事業との組み合わせなど、多様な権利関係が発生することを前提として計画します。持ち家、借家にこだわらないコミュニティづくりですから、権利関係は多様ですが、基本的な考え方を整理して独自の権利体系をつくることになると思います。

• 土地の取得及び販売方法については税制などとの整合性を検討する必要もあると思われますが、権利取得の方法も定期借地での利用権という場合想定しており、計画を進める中で検討を加えることになります。しかし、基本的には取得権利者の自由な売買が可能で、資産価値として一般的な地価の動向に連動することが前提になります。

• 建物所有権は区分所有法を準用しますが、その土地については所有と利用を区分し、各々が経済ベースに乗ることを原則にします。

• 中古のマンションを売って新しいマンションを仲買で買うと、販売と購入の総額に３％＋６万円×２の仲買手数料がかかる。ちなみに3500万円で売って4500万で中古を買うと、手数料だけで8000万×３％＋12万=252万円の不動産手数料が発生し、その他印紙税３万円登録免許税や取得税、登記料などを加えると別途に300万円近く費用が必要になります。このような無駄をなくすため団地内で住み替えをするのに費用がかからないシステムを構築します。とりわけ高齢化に伴う居住場所の移動は付き物ですから、住み替えに仲買費用が発生しないシステムを採用しようと考えています。

• 不動産取引の方法として、専属の取引業者を選任し、手数料を低額にする方法。

• 団地内で相互に移動したり、売却の必要のない住戸への移転の場合は、所有権は移動せずに賃貸借契約のみで移動する方法。

• コミュニティ内で不動産業を立ち上げる方法。

（秋元孝夫　秋元建築研究所）