■公的賃貸住宅管理のアウトソーシング化の勧め■

　公的に供給される住宅と言えば、従来は公営住宅と相場が決まっていましたが、最近は中堅勤労者を対象とした特定優良賃貸住宅や、持ち家高齢者にも利用できる高齢者向け優良賃貸住宅などが制度化され、公的賃貸住宅の種類も多様化してきました。また、その供給形態も公共が建設するだけではなく民間の建設したものを公共が管理して利用したり、さらに公共の支援で民間が建設して民間で管理する住宅など多様な公的賃貸住宅が供給されています。それに加えて、PFI(民間資金等の活用による公共施設等の整備等の促進に関する法律)といった民間が公共事業の肩代わりをするなどの参画手法が開発され、これまでにも増して多様な公的賃貸住宅供給が可能になっています。

　一方、入居者管理については、公営住宅では所得に対応した応能応益家賃システムが適応され、所得の変化が家賃と連動する家賃制度が導入され、同じ住戸タイプに住んでいても家賃が異なってくるので、入居者管理も大変になってきました。それに、次第に収入が増えると最終的には明け渡しや家賃倍額請求などの手続きも必要になります。管理の立場としては、こうした事務を適切に、平等に処理することが要求されます。また、入居者との裁判や入退去に関わる法律的な問題も多々発生しています。

　このような日常的な業務は、大規模な自治体では内部に専門的な知識に長けた人材が居る場合は適宜処理が可能ですが、小規模な自治体では専門家を育成することは難しく、常に上位機関に確認するか、何らかのつき合いのあるコンサルタントに確認するなどの方法で処理しているようです。とりわけ入居者管理はコンピューター処理が前提となりますので、情報処理会社に依頼するか、自前のパソコンで処理しているようですが、役所には定期的な人事異動などがあり、総合的な公的賃貸住宅管理は難しいのが現状です。

　そこで、当社が外部化可能な、ある程度の業務を請け負い、作業を専門的に処理することで効率よく、しかも専門性の高い水準で業務を処理しようと計画しているのです。当社ではこれまで『公営住宅の建て替え基本計画』『公営住宅の再生マスタープラン』『公的賃貸住宅総合再生事業』『高齢者住宅計画』『シルバーハウジング事業計画』『特定優良賃貸住宅整備計画』『公営住宅管理計画』『住宅マスタープラン』など、公的賃貸住宅に関わる多様な報告書を策定して参りました。これらによって培ったノウハウは、これまでは個々の目的の業務に対して傾注してきましたが、今後は培ったノウハウをより効率的に生かし、今後の情報社会に対応した日常的な「かゆい所に手の届く」サポート業務にしたいと考えています。

　公的賃貸住宅の専門家集団として、住宅政策へのサポート集団として、そしてすまいを通してまちづくりに貢献する集団として展開しようと考えています。大いに利用していただき、私たちも多くの自治体の方とおつきあいをすることで、大きく成長していきたいと思っています。

• 役所内のリストラが議論され、住民サービスをメインにした業務態勢に改善することが要求されている中で、同一業務を専門的に処理する外部機関に委託することで事務の合理化を図ることは必然的となります。当社を利用することにより業務量が半減すると考えております。
• 公営住宅の管理は、公営住宅法の改正に伴ってコンピューター処理が前提になり、専門技術が要求されることになりました。幸い各企業から公営住宅管理ソフトが市販されており、日常的なコンピューターによる管理業務は専門的な知識を持たずとも処理できるようになりました。これもアウトソーシング化の一端で、多くの場合はデーター処理部分を専門的な外部機関に委託し、役所内では端末を設置するなどで専門性を省くことが主流になっているようです。当社では情報交換をインターネットを通じて行い、リアルタイムに管理情報が提供できる環境を整えます。
• 特定優良賃貸住宅や高齢者向け優良賃貸住宅など多様な公的賃貸住宅を管理することが必要になったことで、住宅整備や管理が専門化して、事務量の増加と入居者などとの対応も多様化してきました。それに伴う住宅施策の展開が複雑化し、利用者などからの質疑や要求も多様化してきました。こうした環境に対して、当社は日常的な顧問コンサルタントとして、常時対応の体制を組み、問題に対して的確に対応するコンサルティングを提供します。
• 高齢化と少子化は住宅問題と深く関わり、住宅が今後の行政施策の中心的テーマになりつつあります。とりわけ将来的な住宅政策のビジョンが問われ、行政のスタンスが市民生活を左右する時代に入ってきます。こうした状況に対して的確に対応できる専門家とのタイアップが重要になります。当社は公的賃貸住宅の専門家集団として日本一をめざします。とりわけ情報システムを活用した効率の良い迅速な対応を前提として、個々の自治体の悩みを解決して行くことを目標にします。（もちろん秘守の原則の上に立って業務を行います。）　

　上記内容などの業務が実態費用の１／３で全てが可能になると考えています。詳細な費用については都市規模や公的賃貸住宅の管理状況、アウトソーシング業務の内容などにより別途協議することになります。また、業務を遂行するに際して、当社の守るべきお約束を以下に示します。ただし、ホームページの談話室、メールでの問い合わせや応答、業務内容の確認や見積もり、相談を受けた自治体への訪問などの当社の営業活動などは無料です。